Tätigkeitsfelder Grundstücks-/Wohnungskauf & Finanzierungdes
Notar Dr. Esser Düsseldorf

Wesen und Abwicklung eines Kaufvertrags
Der Erwerb einer Immobilie - gleichgültig, ob es sich um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück handelt, - stellt sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer ein bedeutendes Ereignis dar. Dies erklärt sich bereits daraus, dass es bei derartigen Verkäufen in aller Regel um viel Geld und oftmals - gerade für den Käufer - auch um eine Lebensentscheidung (Erwerb des eigenen Familienheims) geht. Wegen dieser Tragweite hat der Gesetzgeber für den Erwerb von Immobilien die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages vorgeschrieben. Die notarielle Beurkundung soll gewährleisten, dass die Beteiligten ihren Entschluss überblicken und in die Lage versetzt werden, die notwendigerweise zu treffenden rechtlichen Regelungen zu verstehen. Der Notar wird Ihnen dabei als unabhängiger Berater und zur Neutralität verpflichtete Instanz zur Seite gestellt.

In Ausfüllung dieses gesetzlichen Gedankens werden sowohl Verkäufer als auch Käufer durch meine Mitarbeiter und mich fortlaufend beim Vertragsabschluss begleitet. Dies beginnt bereits mit der Durchführung einer ggf. gewünschten Vorbesprechung zur Vertragsvorbereitung, in der auch Finanzierungsfragen und andere im Zusammenhang mit der Transaktion stehende Problematiken erörtert werden können. Unabhängig davon, ob eine solche Besprechung stattgefunden hat oder nicht, erhalten beide Vertragsseiten in einem ausreichenden zeitlichen Abstand vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf. Der Vertragsentwurf basiert dabei auf den individuellen Wünschen und berücksichtigt die jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls. Sofern noch Rückfragen auftauchen, werden diese geklärt; erst wenn alle Fragen einvernehmlich gelöst sind, findet der eigentliche Beurkundungstermin statt.

In diesem Termin werden Ihnen die einzelnen Regelungen nochmals - auch für den Nichtjuristen verständlich - von mir erläutert. Selbstverständlich sind auch hier Nachfragen ausdrücklich gewünscht und Änderungen noch möglich. Nach dem Beurkundungstermin erfolgt die Abwicklung des Kaufvertrages. Als Notar schaffe ich alle Voraussetzungen, die vorliegen müssen, um das eigentliche Ziel zu erreichen, das Sie als Verkäufer oder Käufer verfolgen, nämlich den Kaufpreis zu erhalten ( Verkäuferziel) bzw. Eigentümer der Immobilie zu werden (Käuferziel). Hierzu hole ich alle für den Vollzug des Vertrags erforderlichen Erklärungen ein und stelle die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt sowie bei ggf. beteiligten weiteren Stellen. Das Notariat übernimmt natürlich auch die Korrespondenz mit etwa beteiligten Banken, Steuerberatern oder Rechtsanwälten.

Über sämtliche vom Notariat veranlassten Schritte werden Sie und alle am Geschäftsvorgang Beteiligten fortlaufend informiert. Rückfragen über den Abwicklungsstand sind jederzeit möglich. Sie haben dabei einen dauerhaften Ansprechpartner unter den Mitarbeitern des Notariats, der Ihnen in jeder Lage Auskunft über den Stand der Dinge geben kann.

Finanzierungsfragen - Grundpfandrechte
In aller Regel ist der Käufer nicht in der Lage, den Kaufpreis ausschließlich aus Eigenmitteln zu erbringen. Es bedarf dann der Finanzierung des Kaufpreises bzw. eines Teils des Kaufpreises durch Aufnahme eines Bankdarlehns. In dem privatschriftlich abzuschließenden Darlehensvertrag werden die Bedingungen des Darlehns vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehns. Vor Auszahlung des Darlehns verlangt die Bank jedoch eine Sicherheit für den Fall, dass Sie das Darlehn nicht zurückzahlen können. Beim Kauf eines Grundstücks dient der Bank dabei in der Regel das erworbene Grundstück als Sicherheit. Zu diesem Zweck wird für die Bank im Grundbuch eine sog. Grundschuld oder Hypothek an dem gekauften Grundbesitz eingetragen. Hierdurch wird das Grundstück praktisch an die Bank verpfändet, die es im Fall der Nichtrückzahlung des aufgenommen Darlehns versteigern und somit zu Geld machen kann. Der Grundschuld- oder Hypothekenbestellung liegen regelmäßig Formulare der finanzierenden Banken zugrunde. Die Bestellung der Grundschuld/Hypothek bedarf der notariellen Form. Im Rahmen der oftmals direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages stattfindenden Beurkundung der Grundschuld/Hypothek werden Ihnen die einzelnen, für den Laien erfahrungsgemäß nur schwer verständlichen Regelungen im Einzelnen erläutert.

Kosten
Auch beim Kaufvertrag gilt der Grundsatz, dass die notariellen Kosten nicht verhandelbar sind, sondern sich für alle Notare unterschiedslos nach der Kostenordnung richten. Die anfallenden Kosten, deren Höhe sich nach dem sog. Geschäftswert richtet, enthalten allerdings nicht nur die Kosten für die Beurkundung selbst, sondern auch die Kosten für die Entwurfserstellung, die notarielle Beratung und die gesamten Abwicklung des Vertrags sowie für die Einarbeitung etwaiger Änderungswünsche. Die konkret anfallenden Kosten können dabei exakt nur für den jeweiligen Einzelfall errechnet werden. Dies geschieht auf Wunsch gerne; auch bereits vor der Beurkundung. Bitte beachten Sie, dass die Beurkundung des im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises von der Bank verlangten Grundpfandrechts (Grundschuld oder Hypothek) - auch gebührenrechtlich - eine gesonderte Beurkundung ist, für die eine eigene Beurkundungsgebühr anfällt.

Damit Sie sich ein ungefähres Bild von den für den Kaufvertrag und die Grundschuld bzw. Hypothek entstehenden Notarkosten machen können, sind nachstehend einige Beispielsfälle aufgezeigt. Bei den Beispielen wurde bei der Ermittlung der Gebühren für den Kaufvertrag jeweils unterstellt, dass der Notar (was nicht zwingend der Fall sein muss) noch Genehmigungen einzuholen hat (Vollzugstätigkeit) und - wie nahezu immer - die Fälligkeit des Kaufpreises bestätigt und die Eigentumsumschreibung überwacht (sonstige betreuende Tätigkeiten). Bei der Angabe der Kosten für die Grundschuld (gleiches gilt für eine Hypothek) wurde der Einfachheit halber unterstellt, dass der gesamte Kaufpreis finanziert werden muss und somit der Wert für den Kaufvertrag und die zusätzlich zu beurkundende Grundschuld (Hypothek) identisch ist. Sofern eine Finanzierung nicht oder nur in geringerem Umfang erforderlich ist, entfallen bzw. verringern sich die Notargebühren für die Grundschuld (Hypothek) natürlich entsprechend.

Nicht berücksichtigt (da in der Regel zu vernachlässigen) wurden jeweils die zusätzlich noch entstehenden Kosten für Schreibauslagen, Porto und Telefon. Hinzuzurechnen ist zudem jeweils noch die Umsatzsteuer von derzeit 19 %.
Bitte beachten Sie, dass unabhängig von den Notarkosten noch Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch und (in Bezug auf den Kaufvertrag) die Grunderwerbssteuer in Höhe von 5 % des Kaufpreises anfällt. Die Grunderwerbssteuer hat im Verhältnis der Vertragsparteien im Regelfall der Käufer zu tragen.

• Kaufpreis/Grundschuldbetrag 50.000,--
  Notarkosten Kaufvertrag 396,-- €, Notarkosten Grundschuld 132,-- €
• Kaufpreis/Grundschuldbetrag 100.000,--
  Notarkosten Kaufvertrag 613,50 €;  Notarkosten Grundschuld 207,-- €
• Kaufpreis/Grundschuldbetrag 200.000,--
  Notarkosten Kaufvertrag 1.039,50 €; Notarkosten Grundschuld 357,-- €
• Kaufpreis/Grundschuldbetrag 300.000,--
  Notarkosten Kaufvertrag 1.459,50 € ; Notarkosten Grundschuld 507,-- €
• Kaufpreis/Grundschuldbetrag 400.000,--
  Notarkosten Kaufvertrag 1.879,50 €; Notarkosten Grundschuld 657,--€
• Kaufpreis/Grundschuldbetrag 500.000,--
  Notarkosten Kaufvertrag 2.299,50 €; Notarkosten Grundschuld 807,-- €

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