Bauträgervertrag & Finanzierung

(siehe zu dieser Thematik auch die Ausführungen unter Grundstücks-/Wohnungskauf & Finanzierung)

Wesen und Besonderheiten des Bauträgervertrags
Der Bauträgervertrag ist eine besondere Form des Immobilienerwerbs, der dadurch gekennzeichnet ist, dass der Verkäufer (Bauträger) das Haus oder die Wohnung erst noch errichten oder in erheblichem Umfang sanieren muss. Der Bauträger verpflichtet sich insoweit zu einer kompletten Errichtung eines Gebäudes auf einem Grundstück. Die juristische Besonderheit besteht bei diesen Verträgen darin, dass neben den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen zusätzlich die sog. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu beachten ist, die zum Schutz des Käufers vorschreibt, dass er den Kaufpreis nur in einzelnen (maximal sieben) Raten entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt zahlen muss. Der Bauträger tritt also mit seinen Bauleistungen in Vorleistung. Zugleich soll durch die schrittweise Zahlung vermieden werden, dass der Käufer den gesamten Kaufpreis zahlen muss, ohne einen entsprechenden Gegenwert in Gestalt des errichteten Gebäudes bzw. des jeweils mangelfrei fertig gestellten Gewerks erhalten zu haben. Andererseits eröffnet die Ratenzahlung dem Bauträger die Möglichkeit, mit dem für die bereits fertig gestellten Gewerke erhaltenen Geld die weiteren Arbeiten zur Errichtung des Gebäudes zu finanzieren. Dies führt dazu, dass der Bauträger weniger Darlehn bei der Bank benötigt, was sich kostensenkend und damit in der Regel günstig auf den Kaufpreis auswirkt.

Da der Käufer eines Bauträgervertrags in der Regel das Kaufobjekt vor dem Vertragsschluss mangels Errichtung noch nicht besichtigen kann, sollte er sich insbesondere zuvor besonders mit der Baubeschreibung und den Bauplänen vertraut machen und diese eingehend studieren. Diese Unterlagen sind bei etwaigen späteren Differenzen nämlich mitentscheidend für die Frage, welche Leistungen konkret vom Bauträger bei der Errichtung und Ausstattung geschuldet sind.

Im Bauträgervertrag selbst sind auch Regelungen zu den für den Käufer in der Regel besonders wichtigen Fragen enthalten, bis zu welchem Zeitpunkt der Bau fertig gestellt sein muss und welche Rechte ihm bei etwaigen Mängeln zustehen. Die Hintergründe und Einzelheiten der getroffenen Regeln werden Ihnen selbstverständlich im Rahmen der notariellen Beurkundung im Einzelnen erläutert. Natürlich stehe ich auch bereits vor der Beurkundung für Rückfragen zur Verfügung. Dabei sind natürlich auch Änderungen, die in Absprache mit dem Bauträger getroffen werden, möglich.

Kosten
Auch beim Bauträgervertrag gilt der Grundsatz, dass die notariellen Kosten nicht verhandelbar sind, sondern sich für alle Notare unterschiedslos nach der Kostenordnung richten. Die anfallenden Kosten, deren Höhe sich nach dem sog. Geschäftswert richten, enthalten allerdings nicht nur die Kosten für die Beurkundung selbst, sondern auch die Kosten für die Entwurfserstellung, die notarielle Beratung und die gesamten Abwicklung des Vertrags sowie für die Einarbeitung etwaiger Änderungswünsche. Die konkret anfallenden Kosten können dabei exakt nur für den jeweiligen Einzelfall errechnet werden, wobei als Faustregel für die anfallenden Notar- und Gerichtsgebühren ca. 2 % des jeweiligen Kaufpreises veranschlagt werden können. Zusätzlich und unabhängig hiervon ist vom Käufer noch die Grunderwerbssteuer zu entrichten, die (Stand 2015) 6,5 % des Kaufpreises ausmacht.

Finanzierung
Für die Finanzierung des Kaufpreises durch Aufnahme eines Darlehens gelten beim Bauträgervertrag keine Besonderheiten. Aus diesem Grunde kann auf die Ausführungen und die Beispiele im Rahmen des Forums "Grundstücks-/Wohnungskauf & Finanzierung" auf dieser Homepage verwiesen wird.

 

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